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Le Déficit Foncier

Le déficit foncier est une opportunité fiscale qui permet de réduire son impôt sur le revenu et les cotisations sociales et permet  de gommer les revenus fonciers. Il s’agit d’acheter un bien au plus bas de sa valeur et de le rénover. Les travaux de rénovation génèrent un déficit reportable  sur 10 ans au maximum avec un plafonnement de déduction de 10.700Euros/an
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Le dispositif est méconnu : sa mécanique n’est pas si simple à aborder et c’est un projet sur-mesure qui demande, outre une connaissance du marché immobilier, un réseau d’artisans éprouvés et une planification/coordination rigoureuse et chronophage. Un accompagnement par un professionnel est généralement nécessaire.
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Le déficit foncier : concrètement
Il suffit d'acheter un bien ancien à rénover, en vue de le louer. Après la réalisation d'importants travaux, vous pouvez créer ce que l'on appelle "un déficit foncier". Ce dernier apparaît lorsque vos charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés.
Le montant de ce déficit foncier - autres que les intérêts d'emprunt - viendra directement se soustraire à votre revenu global la première année dans la limite de 10.700Euros. Puis, le solde sera déduit en totalité de vos revenus fonciers jusqu'à épuisement, dans la limite de 10 ans.
A noter :

  • le bien doit être mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation du déficit,

  • le déficit lié aux intérêts d'emprunt est déductible du revenu foncier et non du revenu global,

  • les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement n'entrent pas dans le déficit foncier,

  • les charges sont déductibles sur présentation des justificatifs.

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Précieuses charges
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Le déficit foncier permet de déduire l’ensemble des frais liés à votre bien :

. les charges financières ,
. les charges d’exploitation,
​. les charges d’entretien, de rénovation et d’amélioration de l’habitat.
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Autant de frais, souvent lourds à porter mais qui grâce à la technique du déficit foncier vous permettent de réduire votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

À qui s'adresse ce dispositif ?
À toute personne désireuse de se constituer un patrimoine de qualité, que ce soit dans un but de défiscalisation,  de création de patrimoine,  de compléments de revenus pour la retraite, de transmission, de prévoyance. Le déficit foncier bénéficie à tous, quelque soit la situation fiscale.
Evidemment, plus la tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'impact fiscal est significatif.

Démonstration :
Le plafond annuel du montant de déficit foncier un investisseur taxé à  l'IR à 41%, réalisant 30 000 euros de travaux peut déduire la première année 4 387 euros de son revenu imposable (10 700 x 0,41). Le reliquat de 25 613 euros n'est pas perdu puisqu'il est déduit  des revenus fonciers sur les années suivantes (avec un maximum de 10 années). Si par exemple, l'investisseur a déclaré 6 600 euros de revenus fonciers, ils sont gommés en totalité ; le solde de 19 013 euros sera reporté l'année suivante et ainsi de suite jusqu'à épuisement. 
Très avantageux, à l'heure où les revenus fonciers sont soumis au barème de l'imposition sur le revenu (soit 41% dans le cas cité précédemment) et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS : 17,2%)

L’astuce ? Acheter régulièrement un bien à rénover
Le déficit foncier est intéressant les premières années d'acquisition du bien. Lorsque tous les travaux sont déduits et que le solde entre charges et loyers n'est plus nul, il est possible d'acheter un nouveau bien à rénover en s’appuyant sur sa capacité d’emprunt, qui a augmenté ces dernières années, du fait de la baisse des taux d’emprunt.
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