LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Qu’est ce que le LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut fiscal de location d’un bien meublé. Petit focus sur le meublé.

Qu’est ce qu’un meublé ?
Le meublé est un bien loué équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels. Un décret mentionne la liste des équipements à fournir : site de Legifrance
Pour le meublé, il est possible de choisir entre 2 régimes fiscaux
 
. régime micro BIC
Ce régime s’adresse prioritairement aux biens et copropriétés sans travaux, ayant peu de charges à déduire (par exemple : un appartement au sein de sa résidence principale ou un bien hérité…). Les revenus locatifs sont déclarés en revenus fonciers, donc soumis à l’imposition sur les revenus ; ils bénéficient d’un abattement de 50%. Aucune autre déduction n’est possible : pas de déduction des intérêts d’emprunt, des travaux réalisés, des charges de copropriété.
 
. régime réel en BIC = LMNP ou LMP (pour les professionnels)
Ce régime permet d’amortir l’ensemble des dépenses : amortissement du bâtit hors terrain, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux d’entretien et de réparations courantes, ameublement et équipement ; les frais de gestion locative et comptable, les assurances sont déductibles des recettes.
 
Pour pouvoir prétendre au statut de LMNP, plusieurs conditions :
. aucun membre du foyer fiscal ne doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, 
. les recettes annuelles tirées de cette activité (par l’ensemble du foyer fiscal) sont inférieures à 23.000E et/ou sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal,
.  la location en LMNP étant soumise au régime  BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le propriétaire doit être inscrit au greffe du Tribunal de commerce,
. un cabinet comptable doit certifier annuellement les comptes.

Quel est l’intérêt du LMNP ?
 

• Fiscalement

Des revenus fonciers non imposables (ni en prélèvements sociaux ni à l'IR)  pendant une dizaine d'années en fonction du montage.
L’intérêt fiscal est évident : le bâtit hors terrain ainsi que l’entretien et les travaux courants sont amortis ; les charges financières et d’exploitation sont déduites des recettes. 
 

• La rentabilité du LMNP

Elle est généralement plus élevée que dans le nu.
Comme pour tout investissement, il est important de calculer la rentabilité de l’opération en tenant compte de l’ensemble des paramètres :
. les loyers plus élevés de 10 à 15% qu’en location nue,
. le coût de gestion locative à chaque renouvellement de locataire ; en effet, s’agissant d’un meublé, les baux sont pour les étudiants de 9 mois non reconductible de façon tacite et d’ un an pour les non étudiants,
. la vacance locative entre 2 locataires et donc l’absence de revenus locatifs ; afin d’anticiper, il vaut mieux dans le calcul de rentabilité, compter sur 1 mois de vacance locative,
. le remplacement régulier des équipements et le rafraîchissement plus régulier de l’appartement,
. la tenue des comptes (obligatoire) par un cabinet comptable,
. la cotisation foncière des entreprises, indexée sur le chiffre d’affaires,
. les frais d’inscription au RCS,
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Si vous gérez vous-même la location, soyez prêts à y consacrer du temps, notamment en mai et pendant la période estivale, période de forte rotation des étudiants.